Kısaca: Ev alırken önce tapunun türüne (kat mülkiyeti, kat irtifakı ya da hisseli) ve üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlere bakın. Ardından iskânı, yapım yılını, zemini, aidat ve emlak vergisi borcunu kontrol edin. Kasım 2026'da tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20; alıcı adına zorunlu deprem sigortası şart. Türkiye'de 2025'te 1.688.910 konut satıldı.
Ev alırken ilk neye bakılır?
İlk bakılacak şey tapudur: türü, malikleri ve üzerindeki kayıtlar. Ev ne kadar güzel olursa olsun, tapusu sorunluysa satın aldığınız şey bir hak değil bir dava olabilir. Ardından binanın yasal durumuna (ruhsat ve iskân), yapım yılına ve zeminine, son olarak da evin taşıdığı borçlara (aidat, emlak vergisi, ipotek) bakılır.
Piyasa da hareketli. Resmi konut satış istatistiklerine göre Türkiye'de 2023'te 1.225.926 konut satılmıştı; 2024'te 1.478.025, 2025'te 1.688.910 konuta çıktı. Hızlı bir piyasada aceleyle karar vermek kolaydır; aşağıdaki kontrolleri kapora vermeden önce yapın.
Tapu türleri nelerdir, hangisi güvenli?
En güvenli tapu türü kat mülkiyetidir. Kat mülkiyeti, iskânı alınmış bitmiş bir binadaki bağımsız bölümün (daire, dükkân) tam mülkiyetini verir. Kat irtifakı ise henüz bitmemiş ya da iskânı alınmamış bir binada, ileride kat mülkiyetine dönüşecek bir haktır; yapı kullanma izin belgesi alındığında kat mülkiyetine geçilir. Hisseli tapuda (müşterek mülkiyet) ise arsanın ya da binanın belirli bir payına sahip olursunuz, ama hangi bölümün size ait olduğu tapuda yazmayabilir.
Tapudaki ipotek, haciz ve şerh nasıl sorgulanır?
Tapu üzerindeki kısıtlamalar (takyidat) tapu kaydının "rehinler", "şerhler" ve "beyanlar" bölümlerinde görünür. İpotek, evin bir borca teminat gösterildiğini; haciz, malikin bir borcu nedeniyle eve el konulduğunu; şerh ise kira, önalım ya da satış vaadi gibi üçüncü kişi haklarını gösterir. Beyanlar bölümünde yönetim planı ya da riskli yapı bilgisi bulunabilir.
Tapu sicili, ilgisini inandırıcı kılan herkese açıktır; ama pratikte en kolay yol, satıcıdan e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama ekranının güncel çıktısını istemektir. Tapu müdürlüğü de satış işlemi sırasında kayıtları kontrol eder. İpotekli bir evi alacaksanız borcun satış günü kapatılıp ipoteğin kaldırılacağını yazılı olarak garanti altına alın.
İskân ve yapı yılı neden önemli?
İskân, yani yapı kullanma izin belgesi, binanın ruhsatına ve projesine uygun yapıldığını gösterir. İskânsız evde kat mülkiyetine geçilemez, bazı bankalar kredi vermekte zorlanır ve abonelik işlemleri sorun çıkarabilir. İskân bilgisini belediyenin imar müdürlüğünden ya da satıcıdan isteyebilirsiniz.
Yapım yılı, binanın hangi deprem yönetmeliğine göre projelendirildiğini gösterir. Türkiye'de üç önemli eşik var:
- 1998: Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik 1 Ocak 1998'de yürürlüğe girdi.
- 2007: Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik 6 Mart 2007'de yayımlanıp yürürlüğe girdi.
- 2019: 2018'de yayımlanan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi.
2001'de yürürlüğe giren Yapı Denetimi Hakkında Kanun ile inşaatların bağımsız denetimi önce 19 ilde başladı, 2011'den itibaren tüm Türkiye'ye yayıldı. Yine de yönetmelik tarihi tek başına güvence değildir; uygulamanın kalitesi belirleyicidir. Eski bir binada riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığını sorun; süreci 9 Kasım'da yayımlanan kentsel dönüşüm rehberimizde anlattık.
Zemin ve deprem tehlikesi nasıl kontrol edilir?
Bölgenin deprem tehlikesini HangiMuhit'te mahalle sayfasının Güvenlik ve deprem bölümünde, en yakın fayla birlikte görebilirsiniz. Resmi deprem tehlike haritası uygulamasına artık e-Devlet girişiyle erişiliyor. Zemin bilgisi için belediyedeki imar dosyasında zemin etüdü raporu bulunabilir. Ayrıntılar deprem tehlikesi nasıl öğrenilir rehberimizde; iller arası farkı deprem tehlikesi en yüksek ve en düşük iller yazısında okuyabilirsiniz.
Aidat, yönetim planı ve emlak vergisi borcu
Aidatı, yöneticiden ya da yönetim şirketinden yazılı olarak öğrenin ve evin aidat borcu olup olmadığını sorun. Yönetim planını okuyun: evcil hayvan, kısa süreli kiralama, otopark ve tadilat kuralları burada yazar. Mayıs 2026'da Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklikle toplu yapılarda (sitelerde) yönetim planının değiştirilmesi için gereken çoğunluk beşte dörtten üçte ikiye indi; tek apartmanlarda beşte dört kuralı sürüyor. Sitede ev alacaksanız yönetim planının güncel hâlini isteyin; değişikliğin ayrıntılarını resmi metinden teyit edin.
Emlak vergisi, yılın başındaki malike aittir; evi alan kişi ertesi yıldan itibaren öder. Oran konutta binde 1, büyükşehir belediyesi sınırlarında binde 2'dir. Satıcının geçmiş yıllara ait borcu olup olmadığını ilgili belediyeden sorgulatın. Aralık 2025'teki kanun değişikliğiyle 2026 emlak vergisi değerlerinin, 2025 değerlerinin iki katını geçemeyeceği hükme bağlandı.
Tapu harcı ve masraflar ne kadar?
Tapu harcı, satış bedelinin binde 20'si oranında alıcıdan, binde 20'si oranında satıcıdan alınır; toplam yüzde 4 eder. Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Aralık 2025'te yapılan değişiklikle eksik beyanda kesilecek ceza artırıldı; gerçek bedeli beyan etmek hem cezadan korur hem ileride satarken kazanç hesabını kolaylaştırır.
| Kalem | Kim öder? | Tutar ya da oran (Kasım 2026) |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Alıcı ve satıcı ayrı ayrı | Her biri satış bedelinin binde 20'si (yüzde 2) |
| Döner sermaye ücreti | İşlemi isteyen | 2.227 TL × ilçenin katsayısı (KDV dahil, bağımsız bölüm başına) |
| Zorunlu deprem sigortası | Alıcı | Tapu işleminden önce alıcı adına yeni poliçe |
| Emlakçı hizmet bedeli | Sözleşmeye göre | Toplamda satış bedelinin en çok yüzde 4'ü + KDV |
| Emlak vergisi | Yeni malik, ertesi yıldan | Konutta binde 1, büyükşehirde binde 2 |
2026'da iki yenilik daha var. Zorunlu deprem sigortasında Eylül 2026'dan itibaren satıcının poliçesi tapu devriyle sona eriyor; alıcının tapu işleminden önce kendi adına poliçe yaptırması gerekiyor. Ayrıca nakit ve havale ile yapılan satışlarda bedelin, tapu ile paranın aynı anda el değiştirmesini sağlayan güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenmesi 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu hale getirildi; başlangıç tarihi daha önce ertelendiği için işlem öncesinde Ticaret Bakanlığı duyurularını kontrol edin. Harç oranlarını Gelir İdaresi sayfasından, başvuru ve randevu adımlarını Web Tapu üzerinden takip edebilirsiniz.
Konut kredisinde nelere dikkat etmeli?
Bankanın vereceği kredi, evin değerinin belirli bir oranıyla sınırlı. Ocak 2026'da yürürlüğe giren düzenlemeye göre bu oran evin değerine ve enerji kimlik belgesi sınıfına göre değişiyor: 5 milyon TL'ye kadar olan ve enerji sınıfı yüksek evlerde yüzde 90'a kadar çıkabiliyor. Ev değeri yükseldikçe ve enerji sınıfı düştükçe oran azalıyor; kendisinin, eşinin ya da reşit olmayan çocuğunun üzerinde başka konut olanlar için oranlar daha da düşük. Güncel oran tablosunu bankanızdan teyit edin. Kredide banka ekspertiz raporu ister; rapordaki iskân, yapı yılı ve yasal durum notlarını mutlaka okuyun. Emlakçıyla çalışacaksanız işletmenin yetki belgesini Ticaret Bakanlığı sisteminden sorgulayın.
Hangi illerde daha çok yeni konut satılıyor?
Ekim 2025'te Türkiye'de 170.955 konut satıldı; bunların 57.675'i, yani yüzde 33,7'si ilk el, yani ilk kez satılan yeni konuttu. İstanbul 29.003 satışla ilk sırada, ama ilk el payı yüzde 25,6 ile en düşük iller arasında: İstanbul'da satılan her dört evden üçü ikinci el. Bu da yapı yılı, iskân ve deprem kontrollerinin İstanbul'da daha da önemli olduğu anlamına geliyor. Ankara 14.786 satışla ikinci sırada.
| İl | Konut satışı (Ekim 2025) | İlk el satış | İlk el payı |
|---|---|---|---|
| İstanbul | 29.003 | 7.416 | %25,6 |
| Ankara | 14.786 | 4.652 | %31,5 |
| İzmir | 8.986 | 2.458 | %27,4 |
| Antalya | 7.717 | 2.564 | %33,2 |
| Bursa | 6.179 | 1.991 | %32,2 |
| Mersin | 5.789 | 2.204 | %38,1 |
| Gaziantep | 4.849 | 1.667 | %34,4 |
| Konya | 4.672 | 2.056 | %44,0 |
| Kocaeli | 4.442 | 1.554 | %35,0 |
| Tekirdağ | 4.072 | 1.672 | %41,1 |
| Türkiye | 170.955 | 57.675 | %33,7 |
HangiMuhit'in hesabına göre en az 1.000 konut satılan 39 il arasında ilk el payı Batman'da yüzde 55,4 ile en yüksek; Sivas (yüzde 50,0) ve Giresun (yüzde 49,3) izliyor. Yeni konutta iskân ve kat irtifakı durumu, ikinci elde ise yapı yılı ve bakım öne çıkar.
Mahalleyi nasıl araştırmalı?
Evi değil mahalleyi de satın alırsınız. Taşınmadan önce günlük ihtiyaçlara uzaklığı, ulaşımı, kesinti geçmişini ve sakinlerin yorumlarını inceleyin; adımları taşınmadan önce mahalle nasıl araştırılır rehberimizde sıraladık. Çocuklu aileler için okul ve park erişimini çocuklu aileler için mahalle seçimi rehberinde ele aldık. İki adres arasında kaldıysanız Karşılaştır sayfasını, önceliklerinize göre öneri için Bana uygun aracını kullanabilirsiniz. Taşınma günü için de taşınırken yapılacaklar listesine göz atın.
Sık sorulanlar
Ev alırken tapu harcını kim öder?
Tapu harcı hem alıcıdan hem satıcıdan alınır: her biri satış bedelinin binde 20'sini, yani yüzde 2'sini öder. Taraflar kendi aralarında farklı anlaşabilir, ancak harç beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz. Oranlar Kasım 2026 itibarıyla geçerlidir.
Kat irtifaklı ev almak riskli mi?
Kat irtifakı tek başına sorun değildir; inşaatı süren ya da iskânı alınmamış binalarda verilen bir haktır. Risk, binanın uzun süre iskân alamamasıdır. Bitmiş bir binada kat irtifakı varsa iskânın neden alınmadığını sorun; projeye aykırı bir yapılaşma iskânı engelliyor olabilir.
Tapudaki ipotek ve hacizleri nasıl öğrenirim?
En kolay yol, satıcıdan e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama ekranının güncel çıktısını istemektir. İpotek "rehinler", haciz ve kira gibi haklar "şerhler", yönetim planı ya da riskli yapı bilgisi "beyanlar" bölümünde görünür. Tapu müdürlüğü de satış sırasında kayıtları kontrol eder.
Hangi yıldan sonra yapılan binalar daha güvenli?
Deprem yönetmeliği 1998, 2007 ve 2019'da önemli ölçüde yenilendi; 2001'de çıkan kanunla yapı denetimi sistemi kuruldu ve 2011'de tüm Türkiye'ye yayıldı. Bu tarihlerden sonra ruhsat alan binalar daha yeni kurallara göre projelendirilmiştir. Ancak uygulama kalitesi belirleyicidir; eski binalarda riskli yapı tespiti yaptırılabilir.
Ev alırken DASK zorunlu mu?
Evet. Tapu müdürlüğü, geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi olmadan konut satışını yapmaz. Eylül 2026'dan itibaren satıcının poliçesi alıcıya devredilmiyor; alıcının tapu işleminden önce kendi adına yeni poliçe yaptırması gerekiyor.
Emlakçı komisyonu ne kadar olabilir?
Taşınmaz ticareti yönetmeliğine göre satışta hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünü geçemez. Yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça bu tutar alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır; uygulamada genellikle her taraf yüzde 2 + KDV öder. Emlakçının yetki belgesini Ticaret Bakanlığı sisteminden sorgulayabilirsiniz.
Bilgiler Kasım 2026 itibarıyla günceldir; harç, ücret, kredi oranları ve güvenli ödeme sisteminin başlangıç tarihi değişebilir, işlem yapmadan önce resmi kaynaklardan teyit edin. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. İl satış sayıları Ekim 2025 ayına, yıllık sayılar resmi konut satış istatistiklerine aittir. Verinin kaynağı ve yöntemi için Veri kaynakları sayfasına bakabilirsiniz.
