Kısaca: Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun'a göre afet riski taşıyan yapıların yıkılıp yeniden yapılmasıdır. Binanızın riskli olup olmadığını, malik olarak lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırarak öğrenirsiniz; sonuç tapuya işlenir ve 15 gün içinde itiraz edilebilir. 2023'ten bu yana dönüşüme hisselerin salt çoğunluğuyla karar veriliyor. İstanbul'da hanelerin yüzde 17,9'u evini riskli görüyor, yüzde 15,3'ü ise bilmiyor.
Kentsel dönüşüm nedir?
Kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız ya da ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yıkılarak yerine güvenli yapıların yapılmasını düzenleyen süreçtir. Dayanağı, 2012'de yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Süreci bugün Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürütüyor; belediyeler ve TOKİ de yetkili idareler arasında.
Kanun üç kavram üzerine kurulu. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle tespit edilmiş yapıdır. Riskli alan, zemini ya da yapılaşması nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıdığı için Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen bölgedir. Rezerv yapı alanı ise dönüşüm projelerinde kullanılmak üzere ayrılan alandır. Bir apartmanın tek başına dönüşmesi en yaygın yol olan "riskli yapı" sürecidir; bu rehber çoğunlukla onu anlatıyor.
Binam riskli mi, nasıl öğrenirim?
Binanın riskli olup olmadığı yalnızca riskli yapı tespitiyle kesinleşir. Tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın lisans verdiği kurum ve kuruluşlar yapar. Başvuruyu yapının maliki ya da kanuni temsilcisi yapabilir; ücreti de malik öder. Lisanslı kuruluşun, malik olmayan birinin talebiyle tespit yapması ya da aynı yapıda ikinci bir tespit yapması kanunen yasak. Kuruluşun lisansını il müdürlüklerinin ve Bakanlığın yayımladığı yetkili kuruluş listelerinden kontrol edin.
Tespit sonucu riskli çıkarsa Başkanlık ya da idare bunu 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirir ve durum tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılır. Tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Bu nedenle bir yapının riskli bulunup bulunmadığını görmenin iki resmi yolu var:
- e-Devlet'te Bakanlığın Riskli Yapı Tespiti hizmeti,
- e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinde taşınmazınızın beyanlar bölümü.
Kayıt olmaması binanın güvenli olduğu anlamına gelmez; yalnızca henüz tespit yapılmadığını gösterebilir. Başkanlık ya da idare de tespiti kendisi yapabilir veya maliklere süre vererek isteyebilir; süre içinde yapılmazsa tespiti kendisi yaptırır ve masrafı maliklerden hisseleri oranında alır.
İstanbul'da kaç hane evini riskli görüyor?
2021'de yapılan geniş bir İstanbul hane araştırmasında soruyu yanıtlayan hanelerin yüzde 17,9'u oturduğu binayı riskli gördüğünü, yüzde 15,3'ü ise bilmediğini söyledi. HangiMuhit'in ilçe hesabına göre oran Güngören'de yüzde 38,6 ve Esenler'de yüzde 38,0 ile en yüksek; Çatalca'da yüzde 3,5, Beylikdüzü'nde yüzde 5,0 ile en düşük. Ayrıntılı ilçe karşılaştırması İstanbul'da evini riskli bulanlar yazımızda.
| İlçe | Evini riskli gören hane | Kentsel dönüşüm gerekli diyen hane |
|---|---|---|
| Güngören | %38,6 | %44,7 |
| Esenler | %38,0 | %43,4 |
| Zeytinburnu | %29,9 | %35,1 |
| Bakırköy | %28,2 | %33,3 |
| Ataşehir | %27,5 | %32,7 |
| Bahçelievler | %25,6 | %29,2 |
| Üsküdar | %25,1 | %30,3 |
| Bağcılar | %25,0 | %29,8 |
| Kâğıthane | %23,7 | %28,6 |
| Beykoz | %22,9 | %29,9 |
| İstanbul geneli | %17,9 | %22,6 |
Bu oranlar bir algıdır, mühendislik tespiti değildir. Yine de genel bir eğilim gösteriyor: yapı stoku eski ve yoğun ilçelerde endişe yüksek, 2000'lerden sonra hızla büyüyen Beylikdüzü ve Esenyurt gibi batı ilçelerinde düşük. Yaklaşık her yedi haneden biri evinin riskli olup olmadığını bilmiyor; bu durumdaysanız ilk adım, binanın yapım yılını ve ruhsat bilgilerini öğrenmek olabilir.
Kentsel dönüşüme hangi çoğunlukla karar verilir?
Riskli yapıda yeni projeye, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilir. Kasım 2023'te 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önce bu oran üçte ikiydi. Ruhsat ve diğer işlemler de bu karara dayanılarak yürütülür.
Karara katılmayan malikin arsa payı, Başkanlığın tespit ettirdiği rayiç değerden az olmamak üzere anlaşmayı kabul eden diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Çoğunluğun teklifi karara katılmayanlara noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir; bu süre içinde teklifi kabul etmeyen malikin payı satışa çıkar. Bu yüzden toplantı tutanaklarını, teklif mektuplarını ve sözleşme taslağını dikkatle okumak önemlidir.
Riskli yapı süreci adım adım nasıl ilerler?
- Tespit: Malik lisanslı kuruluşa başvurur; kuruluş beton örneği alır, donatıyı inceler ve raporunu hazırlar.
- Tapuya beyan ve bildirim: Riskli bulunan yapı tapuya işlenir, maliklere e-Devlet'ten bildirim gelir.
- İtiraz: Malikler 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazı üniversitelerden ve Bakanlıktan üyelerin bulunduğu teknik heyet inceler.
- Karar ve sözleşme: Paydaşlar salt çoğunlukla proje, müteahhit ve paylaşım oranına karar verir.
- Tahliye ve yıkım: Maliklere yıktırma için en çok 90 gün süre verilir. Yıkım yapılmazsa idare yıktırır, masrafı maliklerden alınır. Bu aşamada elektrik, su ve doğal gaz kesilebilir.
- Yeni yapı: Ruhsat, inşaat ve yapı kullanma izninin ardından yeni bağımsız bölümler tapuya tescil edilir.
Kanuna göre yapılan idari işlemlere karşı dava açma süresi, tebliğden itibaren 30 gündür. Süreler kısa olduğu için tebligatları e-Devlet'te düzenli kontrol edin.
Kira yardımı ve krediler nelerdir?
Anlaşmayla boşaltılan riskli yapıların maliklerine aylık kira yardımı yapılabilir. Uygulama yönetmeliğine göre riskli alan dışındaki riskli yapılarda yardım süresi 18 aydır; aylık tutarı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı belirler. Binada oturan kiracıya ise bir defaya mahsus, iki aylık kira yardımı tutarında ödeme yapılabilir. Başvuru e-Devlet'teki Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Başvurusu hizmetiyle yapılır.
İstanbul'da "Yarısı Bizden" kampanyası sürüyor: başvuru süresi Ekim 2026'da yayımlanan Cumhurbaşkanı kararıyla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Kampanyada konut başına hibe, kredi ve taşınma desteği veriliyor; 2025'te duyurulan tutarlar 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteğiydi. Tutarlar ve koşullar değişebileceği için başvurudan önce Başkanlığın güncel duyurusunu kontrol edin.
Kanun ayrıca dönüşüm işlemlerinde noter harcı, tapu harcı, damga vergisi, döner sermaye ücreti ve belediye harçlarından muafiyet tanıyor. Mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar yeni alan için belediye harç ve ücret almaz.
Malik ve kiracının hakları nelerdir?
Malik, tespite ve idari işlemlere itiraz edebilir, karar toplantılarına katılıp teklifleri inceleyebilir ve anlaşmazlıkta yargıya başvurabilir. Karara katılmasa bile payı rayiç değerin altında satılamaz. Kat karşılığı sözleşmede yeni dairenin metrekaresi, kat ve cephesi, teslim tarihi, gecikme cezası ve kira yardımının kime ödeneceği yazılı olmalıdır.
Kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri de yardımlardan yararlanabilir; özellikle alan bazlı projelerde, binada en az bir yıldır oturan kiracılara kredi gibi ek destekler de sağlanabilir. Kiracıysanız tahliye takvimini ev sahibinizle erkenden konuşun; kira sözleşmenizin durumu için bir hukukçuya danışın. Taşınacağınız yeri seçerken ev kiralarken nelere dikkat edilmeli rehberimiz işinize yarar.
Deprem tehlikesi yüksek illerde ne yapılmalı?
Bir binanın riski hem yapının kendisine hem bulunduğu yerin deprem tehlikesine bağlıdır. 475 yıllık tekrarlanma süresine göre il merkezlerinde beklenen en büyük yer ivmesi İzmir'de 0,465 g ile en yüksek; Erzincan (0,410 g), Bingöl ve Yalova (0,397 g) ile Bursa (0,384 g) izliyor. İstanbul'un merkezi 0,247 g ile 81 il içinde 34. sırada; ancak nüfus ve eski yapı stoku nedeniyle dönüşüm ihtiyacı en büyük kent.
Oturduğunuz mahallenin tehlike düzeyini deprem tehlikesi nasıl öğrenilir rehberimizde anlattık; iller arası karşılaştırma için deprem tehlikesi en yüksek ve en düşük iller yazımıza bakabilirsiniz. Mahalle sayfalarındaki Güvenlik ve deprem bölümü en yakın fayı da gösterir; harita üzerinden komşu mahallelerle kıyaslayabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde sık yapılan hatalar
- Lisansını kontrol etmeden kuruluş seçmek: Tespiti yalnızca lisanslı kuruluşlar yapabilir; lisans listesini resmi kaynaktan doğrulayın.
- Tebligatı kaçırmak: İtiraz için 15 gün, dava için 30 gün süre var. e-Devlet bildirimlerinizi açık tutun.
- Sözleşmeyi okumadan imzalamak: Yeni dairenin ölçüleri, teslim tarihi, gecikme cezası ve teminatlar yazılı olmalı.
- Müteahhidi araştırmamak: Daha önce bitirdiği projeleri ve teslim sürelerini görün.
- "Kayıt yok, bina sağlam" sanmak: Tapuda beyan olmaması tespit yapılmadığı anlamına gelebilir.
- Kira yardımı başvurusunu geciktirmek: Tahliyeden sonra e-Devlet'ten başvurmayı unutmayın.
Sık sorulanlar
Binamın riskli yapı olup olmadığını e-Devlet'ten öğrenebilir miyim?
Evet, tespit yapılmışsa öğrenebilirsiniz. Riskli bulunan yapılar tapunun beyanlar hanesine işlenir ve maliklere e-Devlet'ten bildirilir. Bakanlığın e-Devlet'teki Riskli Yapı Tespiti hizmetine ve Tapu Bilgileri Sorgulama ekranındaki beyanlara bakabilirsiniz. Kayıt yoksa bu, binanın sağlam olduğunu değil, tespit yapılmadığını gösterebilir.
Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir?
Riskli yapı tespitini yapının maliki ya da kanuni temsilcisi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın lisans verdiği bir kuruluşa yaptırabilir; ücreti malik öder. Uygulamada tek bir malikin başvurusu yeterlidir. Kiracı ya da malik olmayan biri tespit isteyemez. Başkanlık veya idare de tespiti kendisi yapabilir.
Kentsel dönüşümde kaç kişinin onayı gerekir?
Riskli yapıda paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu, yani yarıdan fazlası yeterlidir. Bu oran 2023'teki kanun değişikliğinden önce üçte ikiydi. Karara katılmayanların payları rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
Riskli yapı tespitine malikler ya da kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilir. Süre, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren işler. İtirazı üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık ve Başkanlık temsilcilerinden oluşan teknik heyet inceler ve karara bağlar.
Kentsel dönüşümde kira yardımı ne kadar ve kaç ay verilir?
Riskli alan dışındaki riskli yapılarda maliklere 18 ay kira yardımı yapılabilir; aylık tutarı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı belirler ve dönem dönem güncellenir. Binada oturan kiracıya bir defaya mahsus iki aylık tutar ödenebilir. Başvuru e-Devlet'teki Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Başvurusu hizmetinden yapılır.
Riskli binada yıkım için ne kadar süre verilir?
Maliklere riskli yapıyı yıktırmaları için en çok 90 gün süre verilir. Süre içinde yıkılmazsa yapıyı idare yıktırır ve masrafı maliklerden hisseleri oranında alır. Bu aşamada binanın elektrik, su ve doğal gazı kesilebilir.
Bilgiler Kasım 2026 itibarıyla 6306 sayılı Kanun'un güncel metnine ve uygulama yönetmeliğine göre derlenmiştir; kira yardımı ve kampanya tutarları değişebilir, işlem yapmadan önce resmi kaynaklardan teyit edin. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. İlçe oranları 2021 İstanbul hane araştırmasındaki yanıtlardan hesaplanmıştır. Verinin kaynağı ve yöntemi için Veri kaynakları sayfasına bakabilirsiniz.
