Kısaca: 2021'de yapılan geniş bir İstanbul hane araştırmasına göre şehirdeki hanelerin yüzde 51,6'sı oturduğu evin sahibi; yüzde 48,4'ü ise kirada, lojmanda ya da bir yakınının evinde oturuyor. En kiracı ilçe Beyoğlu: hanelerin yüzde 60,4'ü evin sahibi değil. Ev sahipliği en yüksek ilçe ise yüzde 78,2 ile Çatalca.
İstanbul'da hanelerin kaçı ev sahibi?
İstanbul'da her iki haneden biri oturduğu evin sahibi. Araştırmaya katılan hanelerin yüzde 51,6'sı "ev sahibi", yüzde 48,4'ü "ev sahibi değil" yanıtını verdi. İlçe ortalamalarını 2025 nüfusuyla ağırlıklandırdığımızda da sonuç değişmiyor: HangiMuhit hesabına göre nüfus ağırlıklı ev sahibi oranı yüzde 51,3.
Ev sahipliği oranı, oturduğu konutun sahibi olduğunu söyleyen hanelerin tüm hanelere oranıdır. Araştırma ev sahibi olmayanları ayrıca bölmüyor; bu grupta kiracılar, lojmanda kalanlar ve bir akrabasının evinde kira ödemeden oturanlar birlikte yer alıyor. Bu yazıda "kiracı" ya da "kiracı ilçe" dediğimiz her yerde bu geniş grubu kastediyoruz.
İki yaka arasındaki fark küçük. HangiMuhit analizine göre Avrupa Yakası'ndaki 25 ilçede ev sahibi hane oranı yüzde 52,1, Anadolu Yakası'ndaki 14 ilçede yüzde 50,8. Asıl ayrışma yakalar arasında değil, aynı yakanın ilçeleri arasında.
İstanbul'da en çok kiracı hangi ilçede?
En kiracı ilçe yüzde 60,4 ile Beyoğlu. Onu Esenyurt (yüzde 59,6), Şişli (yüzde 59,0), Sancaktepe (yüzde 58,6) ve Fatih (yüzde 58,4) izliyor. Bu beş ilçede her 10 haneden yaklaşık 6'sı oturduğu evin sahibi değil.
Listenin öbür ucunda Çatalca (yüzde 78,2 ev sahibi), Silivri (yüzde 69,7) ve Büyükçekmece (yüzde 67,8) var. Üçü de şehrin batı ucunda, merkeze en uzak ilçeler arasında. Çatalca'da ev sahibi oranı Beyoğlu'nun neredeyse iki katı.
Kiracı ilçeler neden iki ayrı yerde toplanıyor?
En kiracı 10 ilçe iki farklı İstanbul'u temsil ediyor: eski merkez ve hızla büyüyen çeper. Beyoğlu, Şişli ve Fatih şehrin en eski, en yoğun iş ve hizmet bölgeleri. Fatih ve Beyoğlu, ortalama oda sayısında 39 ilçe arasında son iki sırada; işe yakın oturmak isteyen küçük haneler için kiralık daire önemli bir seçenek. Üçünün de nüfusu 2025'te azaldı: yıllık nüfus artış hızı Beyoğlu'nda binde -3,2, Şişli'de binde -4,2, Fatih'te binde -7,6.
İkinci grup tam tersi bir tablo çiziyor. Esenyurt, Sancaktepe, Sultanbeyli, Arnavutköy, Tuzla ve Beylikdüzü nüfusu artmaya devam eden çeper ilçeleri. 2025'te Tuzla'nın nüfusu binde 40,5, Arnavutköy'ünki binde 38,7, Sultanbeyli'ninki binde 26,0, Esenyurt'unki binde 15,6 arttı. Bu ilçelere yeni gelen hanelerin önemli bir kısmının önce kiracı olarak yerleşmesi, oranı aşağı çekiyor olabilir.
HangiMuhit hesabına göre en kiracı 10 ilçenin 2025 nüfus artış hızı ortalaması binde 12,8; ortadaki 19 ilçede ise binde -2,0. Yine de büyüme tek başına kiracılığı açıklamıyor: Silivri'nin nüfusu binde 33,4 artarken hanelerinin yüzde 69,7'si ev sahibi.
Ev sahipleri aynı evde daha uzun mu oturuyor?
Evet, fark belirgin. Hanelerin aynı konutta ortalama oturma süresi en kiracı 10 ilçede 10,9 yıl, en çok ev sahibi 10 ilçede 13,9 yıl. Aradaki 3 yıl, kira sözleşmesi, kira artışı ve taşınma döngüsünün ortalamaya yansıması olarak okunabilir.
İlçe düzeyinde en uzun oturma süreleri Beykoz (22 yıl), Çatalca (21 yıl) ve Sarıyer (19 yıl) ilçelerinde. En kısa süre Esenyurt'ta: 7 yıl. Kadıköy ise bir istisna: ev sahibi oranı yüzde 58,8 ile yüksek olmasına karşın ortalama oturma süresi yalnızca 8 yıl. Bu, ilçede taşınma hareketliliğinin yüksek olduğunu düşündürüyor; ancak araştırma oturma süresini kiracı ve ev sahibi için ayrı vermediğinden kimin daha sık taşındığını bu veriden söyleyemiyoruz.
Kiracıların oturduğu evler daha mı küçük?
Hayır, ilçe gruplarına bakınca fark yok denecek kadar az. İstanbul'da hanelerin yüzde 60,9'u salon hariç 2 odalı (neredeyse tamamı 2+1), yüzde 31,5'i 3 odalı (3+1) evde oturuyor. HangiMuhit hesabına göre en kiracı 10 ilçede 2 odalı evlerin payı yüzde 61,8, en çok ev sahibi 10 ilçede yüzde 59,9. 1+1 ve daha küçük evlerin payı ise iki grupta da yüzde 6–7 bandında: yüzde 6,1 ve yüzde 7,0.
Bu, İstanbul'un konut stokunun ne kadar tek tip olduğunu gösteriyor: şehrin hemen her yerinde tipik konut 2+1 daire. Kiracı ile ev sahibini ayıran şey evin büyüklüğünden çok, evin nerede olduğu ve hanenin orada ne kadar süredir yaşadığı.
İlçe düzeyinde küçük farklar yine de var. Ortalama oda sayısı (salon dahil) en düşük Fatih (2,9) ve Beyoğlu (3,0) ilçelerinde. İkisi de en kiracı ilçeler arasında ve şehrin en eski yerleşim alanlarını kapsıyor. En yüksek ortalama Silivri (3,6) ve Büyükçekmece (3,6) ilçelerinde.
Gelişmiş ilçelerde ev sahipliği daha mı yüksek?
Hayır, İstanbul'da tersine hafif bir eğilim var. Resmi ilçe gelişmişlik sıralamasına (SEGE-2022) göre İstanbul'un en gelişmiş 10 ilçesinde ortalama ev sahibi oranı yüzde 49,8, en az gelişmiş 10 ilçesinde yüzde 56,1. SEGE, ilçeleri eğitim, sağlık, istihdam, gelir ve erişim gibi göstergeleri bir araya getirerek sıralayan bir endekstir; 973 ilçe içinde 1. sıra en gelişmiş ilçeyi gösterir.
Bu sonucun nedeni gelişmiş merkez ilçelerin kiracı ağırlıklı olması. Türkiye'nin en gelişmiş ilçesi olan Şişli'de ev sahibi oranı yüzde 41,0, gelişmişlikte 7. sıradaki Fatih'te yüzde 41,6. Öte yandan Kadıköy (yüzde 58,8), Bakırköy (yüzde 57,4) ve Beşiktaş (yüzde 56,7) hem gelişmiş hem de ev sahibi oranı ortalamanın üstünde. Yani gelişmişlik, ev sahipliğini tek başına belirlemiyor.
Ev sahipliğiyle daha tutarlı biçimde birlikte yükselen gösterge otomobil sahipliği. En çok ev sahibi 10 ilçede hanelerin ortalama yüzde 38,8'inin özel otomobili var; en kiracı 10 ilçede bu oran yüzde 22,8. Bu bir neden-sonuç ilişkisi değil, birliktelik: iki gösterge de kısmen hanenin birikimini ve yerleşikliğini yansıtıyor; ayrıca ev sahibi oranı yüksek ilçelerin çoğu, otomobil ihtiyacının daha büyük olduğu çeperde.
39 ilçede ev sahipliği tablosu
Aşağıdaki tablo ilçeleri ev sahibi hane oranına göre küçükten büyüğe sıralıyor. İlçe adına tıklayarak o ilçenin toplum verilerine ulaşabilirsiniz.
| İlçe | Ev sahibi hane | Ev sahibi olmayan | Aynı evde oturma süresi | Ortalama oda | SEGE-2022 sırası |
|---|---|---|---|---|---|
| Beyoğlu | %39,6 | %60,4 | 13 yıl | 3,0 | 12 |
| Esenyurt | %40,4 | %59,6 | 7 yıl | 3,3 | 26 |
| Şişli | %41,0 | %59,0 | 12 yıl | 3,1 | 1 |
| Sancaktepe | %41,4 | %58,6 | 9 yıl | 3,4 | 95 |
| Fatih | %41,6 | %58,4 | 14 yıl | 2,9 | 7 |
| Sultanbeyli | %41,7 | %58,3 | 12 yıl | 3,5 | 183 |
| Arnavutköy | %43,1 | %56,9 | 14 yıl | 3,4 | 167 |
| Tuzla | %43,6 | %56,4 | 8 yıl | 3,4 | 19 |
| Ataşehir | %43,8 | %56,2 | 12 yıl | 3,4 | 9 |
| Beylikdüzü | %46,9 | %53,1 | 8 yıl | 3,5 | 23 |
| Bağcılar | %48,1 | %51,9 | 9 yıl | 3,2 | 33 |
| Ümraniye | %48,6 | %51,4 | 12 yıl | 3,3 | 13 |
| Zeytinburnu | %49,4 | %50,6 | 13 yıl | 3,2 | 29 |
| Kâğıthane | %49,5 | %50,5 | 12 yıl | 3,1 | 38 |
| Pendik | %50,2 | %49,8 | 10 yıl | 3,4 | 24 |
| Beykoz | %50,8 | %49,2 | 22 yıl | 3,4 | 61 |
| Adalar | %51,4 | %48,6 | 18 yıl | 3,1 | 55 |
| Kartal | %51,4 | %48,6 | 11 yıl | 3,5 | 35 |
| Küçükçekmece | %52,1 | %47,9 | 10 yıl | 3,3 | 39 |
| Esenler | %52,5 | %47,5 | 13 yıl | 3,2 | 90 |
| Üsküdar | %52,9 | %47,1 | 14 yıl | 3,4 | 16 |
| Başakşehir | %53,3 | %46,7 | 9 yıl | 3,4 | 10 |
| Güngören | %54,0 | %46,0 | 14 yıl | 3,3 | 50 |
| Bahçelievler | %54,4 | %45,6 | 10 yıl | 3,3 | 28 |
| Sultangazi | %55,8 | %44,2 | 12 yıl | 3,2 | 161 |
| Avcılar | %56,1 | %43,9 | 9 yıl | 3,5 | 66 |
| Şile | %56,4 | %43,6 | 12 yıl | 3,2 | 176 |
| Beşiktaş | %56,7 | %43,3 | 17 yıl | 3,3 | 3 |
| Maltepe | %56,8 | %43,2 | 11 yıl | 3,5 | 20 |
| Sarıyer | %57,3 | %42,7 | 19 yıl | 3,2 | 14 |
| Bakırköy | %57,4 | %42,6 | 15 yıl | 3,5 | 6 |
| Bayrampaşa | %58,6 | %41,4 | 15 yıl | 3,2 | 36 |
| Kadıköy | %58,8 | %41,2 | 8 yıl | 3,3 | 4 |
| Çekmeköy | %59,6 | %40,4 | 8 yıl | 3,4 | 86 |
| Eyüpsultan | %60,1 | %39,9 | 13 yıl | 3,2 | 54 |
| Gaziosmanpaşa | %62,1 | %37,9 | 13 yıl | 3,2 | 85 |
| Büyükçekmece | %67,8 | %32,2 | 11 yıl | 3,6 | 51 |
| Silivri | %69,7 | %30,3 | 16 yıl | 3,6 | 94 |
| Çatalca | %78,2 | %21,8 | 21 yıl | 3,5 | 169 |
Kiracılar ve ev arayanlar için bu ne anlama geliyor?
Kiracı oranının yüksek olduğu ilçelerde kiralık ilan daha çok olabilir, ama aynı ilçede ev arayan hane sayısı da fazladır. Beyoğlu, Şişli ya da Esenyurt gibi ilçelerde ev sahibinin birden fazla adayla görüşmesi ve sözleşmeyi hızlı imzalatmak istemesi olağandır. Bu hız, kontrol adımlarını atlamanıza yol açmamalı.
- Sözleşmeden önce: tapu kaydını, ev sahibinin kimliğini, depozito ve kira artış koşullarını yazılı olarak netleştirin. Adım adım liste için Ev kiralarken nelere dikkat edilmeli rehberimize bakın.
- Binayı tanıyın: kiracı ağırlıklı merkez ilçelerde binaların önemli kısmı eski olabilir. Binanın yaşını ve deprem riskini sorgulamak için Deprem tehlikesi nasıl öğrenilir rehberi yol gösterir. İstanbulluların kendi binalarını nasıl değerlendirdiğini İstanbul'da evini riskli bulanlar yazımızda anlattık.
- Mahalleyi önceden araştırın: kısa oturma süresinin yaygın olduğu ilçelerde komşuluk ilişkileri daha zayıf olabilir. Ulaşım, sağlık ve sosyal yapıyı karşılaştırmak için ilçe karşılaştırma aracını ve Taşınmadan önce mahalle nasıl araştırılır rehberini kullanabilirsiniz.
- Uzun vadeyi düşünün: ev sahibi oranı yüksek, oturma süresi uzun ilçelerde (Beykoz, Sarıyer, Çatalca) kiralık ilan azdır, ama yerleşik bir mahalle dokusu bulma şansınız yüksektir. Önceliklerinize uyan ilçeleri Bana uygun ilçe aracıyla listeleyebilirsiniz.
Hane yapısının değişimi de kira piyasasını etkiliyor: tek kişilik ve iki kişilik haneler arttıkça 1+1 ve 2+1 evlere talep yükseliyor. Bu eğilimi Türkiye'de haneler küçülüyor yazımızda ayrıntılı ele aldık. Taşınmaya karar verdiyseniz taşınırken yapılacaklar listesi de işinizi kolaylaştırır.
Sık sorulanlar
İstanbul'da kiracı oranı yüzde kaç?
2021'de yapılan geniş bir İstanbul hane araştırmasına göre hanelerin yüzde 48,4'ü oturduğu evin sahibi değil. Bu grupta kiracıların yanında lojmanda kalanlar ve akraba evinde oturanlar da var. Ev sahibi hanelerin oranı yüzde 51,6; yani şehirde yaklaşık her iki haneden biri kendi evinde oturuyor.
İstanbul'un en kiracı ilçesi hangisi?
En kiracı ilçe Beyoğlu: hanelerin yüzde 60,4'ü oturduğu evin sahibi değil. Esenyurt (yüzde 59,6), Şişli (yüzde 59,0), Sancaktepe (yüzde 58,6) ve Fatih (yüzde 58,4) onu izliyor. Bu ilçeler ya eski iş merkezleri ya da son yıllarda hızla büyüyen yeni yerleşim alanları.
İstanbul'da ev sahibi oranı en yüksek ilçe hangisi?
Ev sahibi oranı en yüksek ilçe yüzde 78,2 ile Çatalca. Silivri (yüzde 69,7) ve Büyükçekmece (yüzde 67,8) ikinci ve üçüncü sırada. Üç ilçe de şehrin batı ucunda, merkeze en uzak ilçeler arasında.
Kiracılar aynı evde ortalama kaç yıl oturuyor?
Araştırma oturma süresini kiracı ve ev sahibi için ayrı vermiyor, ama ilçe karşılaştırması bir fikir veriyor. HangiMuhit hesabına göre en kiracı 10 ilçede haneler aynı evde ortalama 10,9 yıl, en çok ev sahibi 10 ilçede 13,9 yıl oturuyor. En kısa ortalama 7 yılla Esenyurt'ta.
Gelişmiş ilçelerde daha çok mu ev sahibi var?
Hayır. SEGE-2022 sıralamasına göre İstanbul'un en gelişmiş 10 ilçesinde ortalama ev sahibi oranı yüzde 49,8, en az gelişmiş 10 ilçesinde yüzde 56,1. Şişli, Fatih ve Beyoğlu gibi gelişmiş merkez ilçelerde kiracı payı yüksek olduğu için gelişmişlikle ev sahipliği arasında belirgin bir bağ görünmüyor.
Anadolu Yakası mı Avrupa Yakası mı daha kiracı?
İki yaka arasında büyük fark yok. HangiMuhit analizine göre Avrupa Yakası'nda hanelerin yüzde 52,1'i, Anadolu Yakası'nda yüzde 50,8'i ev sahibi. Kiracı oranındaki asıl farklar yakalar arasında değil, aynı yakadaki ilçeler arasında; örneğin Anadolu Yakası'nda Sancaktepe ile Çekmeköy arasında 18 puanlık fark var.
Ev sahipliği, oturma süresi ve oda sayısı verileri 2021'de 39 ilçede yapılan bir İstanbul hane araştırmasından alınmıştır; küçük ilçelerde (Adalar, Çatalca, Şile) örneklem sınırlıdır. Gruplamalar ve oranlar HangiMuhit hesaplamasıdır; nüfus artış hızı 2025 resmi nüfus sonuçlarına, gelişmişlik sırası SEGE-2022'ye dayanır. Verinin kaynağı ve yöntemi için Veri kaynakları sayfasına bakabilirsiniz.
