Kısaca: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalamasındaki değişimi geçemez. TÜİK'in 3 Kasım 2026'da açıkladığı Ekim verisine göre bu oran yüzde 31,23; yani Kasım 2026'da yenilenen sözleşmelerde 25.000 TL'lik kira en çok 32.807,50 TL olabilir. Konutlardaki yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi.
Kira artışında yasal üst sınır nedir?
Yasal üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Kural Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde yer alıyor: taraflar yenilenen kira dönemi için bir artış üzerinde anlaşabilir, ama bu artış söz konusu oranı geçemez. Kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmışsa (örneğin "her yıl yüzde 50 artış") bu madde yasal sınırı aşan kısım için geçersizdir; artış yasal sınırla sınırlı kalır. Sözleşmedeki oran daha düşükse düşük oran uygulanır. On iki aylık ortalama oran, aylık ya da yıllık enflasyonla karıştırılmamalı: Ekim 2026'da yıllık enflasyon yüzde 29,77, 12 aylık ortalama ise yüzde 31,23 olarak açıklandı.
Yüzde 25 kira sınırı bitti mi?
Evet, bitti. Konut kiralarına özel yüzde 25 sınırı, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 (dahil) arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulandı. 2 Temmuz 2024'ten bu yana konut kiralarında da genel kural, yani 12 aylık ortalama TÜFE sınırı geçerli. 2025 ve 2026'da yeni bir geçici kira sınırı getirilmedi. Çatılı işyerleri için yüzde 25 sınırı zaten hiç uygulanmamıştı.
Kasım 2026'da kira artış oranı yüzde kaç?
Kasım 2026'da yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde azami artış oranı yüzde 31,23'tür. Bu, TÜİK'in 3 Kasım 2026'da yayımladığı Ekim 2026 enflasyon bültenindeki 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimidir. Kira yenileme tarihinden önce açıklanan en son oran esas alınır; bu yüzden her ayın oranı bir önceki ayın verisinden gelir.
| Yeni kira döneminin başladığı ay | Esas alınan veri | Azami artış oranı |
|---|---|---|
| Eylül 2026 | Ağustos 2026 (3 Eylül'de açıklandı) | %31,79 |
| Ekim 2026 | Eylül 2026 (Ekim başında açıklandı) | %31,49 |
| Kasım 2026 | Ekim 2026 (3 Kasım'da açıklandı) | %31,23 |
| Aralık 2026 | Kasım 2026 (Aralık başında açıklanacak) | Henüz açıklanmadı |
Oranlar her ayın başında TÜİK'in enflasyon bülteniyle açıklanır; kira yenilemeden önce TÜİK sayfasından son oranı teyit edin.
Kira artışı adım adım nasıl hesaplanır?
Hesap için mevcut kirayı, yenileme ayına ait orana göre artırmanız yeterlidir. Formül şudur: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran / 100). Kasım 2026'da yenilenen bir sözleşmede çarpan 1,3123'tür.
- Yenileme tarihini bulun. 15 Kasım 2025'te başlayan bir sözleşmenin yeni dönemi 15 Kasım 2026'da başlar.
- O tarihten önce açıklanan son oranı alın. 3 Kasım 2026'da açıklanan oran yüzde 31,23.
- Artışı hesaplayın. 25.000 TL × 0,3123 = 7.807,50 TL.
- Yeni kirayı bulun. 25.000 + 7.807,50 = 32.807,50 TL. Bu bir üst sınırdır; taraflar daha düşük bir kirada anlaşabilir.
| Mevcut aylık kira | Artış tutarı (%31,23) | Yeni aylık kira (en çok) |
|---|---|---|
| 15.000 TL | 4.684,50 TL | 19.684,50 TL |
| 20.000 TL | 6.246,00 TL | 26.246,00 TL |
| 25.000 TL | 7.807,50 TL | 32.807,50 TL |
| 30.000 TL | 9.369,00 TL | 39.369,00 TL |
| 40.000 TL | 12.492,00 TL | 52.492,00 TL |
Kira artışında sık yapılan hatalar
- Yıllık enflasyonu kullanmak: Sınır yıllık değil, 12 aylık ortalama değişimdir; ikisi farklı açıklanır.
- Yanlış ayın oranını almak: Yenileme tarihinden önce açıklanan son oran esas alınır, sözleşmenin imzalandığı ayınki değil.
- Artışı sözlü kararlaştırmak: Yeni kirayı yazılı ve tarihli bir bildirimle kayda geçirin.
- Beş yıl kuralını sınırsız artış sanmak: Beş yıl dolduğunda bile yeni bedeli taraflar anlaşamazsa hâkim belirler.
- Arabulucuyu atlamak: Doğrudan açılan kira davası usulden reddedilir.
5 yıl dolunca kira nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bunu yaparken TÜFE'nin 12 aylık ortalamasındaki değişimi, kiralananın durumunu ve çevredeki emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu durumda yeni kira, TÜFE sınırının üzerinde de çıkabilir.
Tespit davasında zamanlama önemlidir. Dava yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirleyeceği kira o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Yabancı para cinsinden belirlenen kiralar ise beş yıl geçmeden değiştirilemez.
İşyeri kirasında artış farklı mı?
Hayır, artış sınırı aynıdır. Türk Borçlar Kanunu'ndaki konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, dükkân ve büro gibi çatılı işyerlerinde de uygulanır; yani işyeri kirası da en çok 12 aylık ortalama TÜFE oranında artırılabilir. Fark geçmişteydi: 2022–2024 arasındaki yüzde 25 sınırı yalnızca konutlar içindi. Altı ay ya da daha kısa süreli, geçici kullanım amaçlı kiralamalar bu hükümlerin dışındadır.
Kira artışı nasıl bildirilir?
Kanun, yasal sınır içindeki bir artışın bildirimi için özel bir şekil öngörmez. Yine de anlaşmazlığı önlemek için artışı yazılı olarak bildirmek en sağlıklısıdır. Uygulamada noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup ya da sözleşmede kabul edilmişse e-posta kullanılır. Bildirimde mevcut kira, uygulanan oran ve yeni kira açıkça yazılmalı. Mahkeme yoluyla kira tespiti düşünülüyorsa yukarıdaki 30 günlük yazılı bildirim kuralını kaçırmayın.
Ev arıyorsanız depozito, teslim tutanağı ve aidat konularını ev kiralarken nelere dikkat edilmeli rehberimizde; satın almayı düşünüyorsanız tapu ve masrafları ev alırken nelere dikkat edilmeli rehberimizde anlattık.
Kira anlaşmazlığında arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır; yalnızca icra dairesi üzerinden ilamsız tahliye takipleri kapsam dışında. Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu süreci üç haftada tamamlar; gerekirse en çok bir hafta uzatabilir. Anlaşma sağlanırsa tutanak, mahkemeden alınacak şerhle ilam niteliği kazanır. Ayrıntılar için Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı sayfasına bakabilirsiniz.
İstanbul'da kaç hane ev sahibi değil?
2021'de yapılan geniş bir İstanbul hane araştırmasında hanelerin yüzde 48,4'ü oturduğu evin sahibi olmadığını söyledi; bu grupta kiracıların yanında lojmanda ya da bir yakınının evinde oturanlar da var. Yani kira artışı İstanbul'da hanelerin büyük bir bölümünü doğrudan ilgilendiriyor. HangiMuhit'in ilçe hesabına göre oran Beyoğlu'nda yüzde 60,4, Esenyurt'ta yüzde 59,6 ile en yüksek; Şişli (yüzde 59,0), Sancaktepe ve Fatih izliyor. En düşük oran Çatalca'da (yüzde 21,8); Silivri ve Büyükçekmece da ev sahipliğinin yüksek olduğu ilçeler.
Ev sahipleri ile kiracıların ilçelere göre dağılımını İstanbul'da ev sahipleri ve kiracılar yazımızda ayrıntılı inceledik. Bir ilçenin hane yapısını ilçe sayfalarının toplum sekmesinde, örneğin Kadıköy ya da Bakırköy için görebilirsiniz. Taşınma kararı aşamasındaysanız taşınırken yapılacaklar listemiz de işinize yarar.
Sık sorulanlar
Kasım 2026 kira artış oranı yüzde kaç?
Kasım 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde azami artış oranı yüzde 31,23'tür. Oran, TÜİK'in 3 Kasım 2026'da açıkladığı Ekim 2026 verisindeki 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimidir. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir, daha yükseği yasal olarak geçersizdir.
Kira artışı hesaplarken hangi ayın oranı kullanılır?
Kira döneminin yenilendiği tarihten önce açıklanan en son 12 aylık ortalama TÜFE oranı kullanılır. Örneğin Kasım'da yenilenen bir sözleşmede, Kasım başında açıklanan Ekim verisi esas alınır. Ekim 2026'da yenilenen sözleşmeler için oran yüzde 31,49 idi.
Ev sahibi kirayı yüzde 50 artırabilir mi?
Hayır, artış 12 aylık ortalama TÜFE oranını geçemez; Kasım 2026 için bu oran yüzde 31,23. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile sınırı aşan kısım geçersizdir. Bunun tek istisnası, beş yılı dolduran sözleşmelerde hâkimin emsal kiraları dikkate alarak yeni bedel belirlemesidir.
Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı, 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen kira dönemleri için geçerliydi. 2 Temmuz 2024'ten bu yana konutlarda da Türk Borçlar Kanunu'ndaki genel kural, yani 12 aylık ortalama TÜFE sınırı uygulanıyor. Kasım 2026 itibarıyla yeni bir geçici sınır yok.
Kiracı kira artışını kabul etmezse ne olur?
Yasal sınır içinde kalan bir artışta anlaşılamazsa ev sahibi kira tespit davası açabilir; ancak önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kiracı yalnızca yasal sınırı aşan bir artışı ödemekle yükümlü değildir. Yasal oranda artırılmış kirayı ödememek ise temerrüt ve tahliye riskine yol açabilir.
İşyeri kira artışı da TÜFE ile mi sınırlı?
Evet. Türk Borçlar Kanunu'ndaki sınır konutlarla birlikte dükkân ve büro gibi çatılı işyerlerini de kapsar; işyeri kirası da en çok 12 aylık ortalama TÜFE oranında artırılabilir. 2022–2024 arasındaki yüzde 25 sınırı ise yalnızca konutlar için uygulanmıştı.
Bilgiler Kasım 2026 itibarıyla günceldir; oranlar her ay yeniden açıklanır, işlem yapmadan önce resmi kaynaklardan teyit edin. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. İstanbul ilçe oranları 2021 İstanbul hane araştırmasındaki yanıtlardan hesaplanmıştır; "ev sahibi olmayan" grubu kiracıların yanında lojmanda ya da akrabasının evinde oturanları da içerir. Verinin kaynağı ve yöntemi için Veri kaynakları sayfasına bakabilirsiniz.
